Location : ce qui change dans les baux au 1^er octobre 2026

① Quels contrats sont concernés

Les contrats types sont les modèles officiels que tout bail d'habitation à usage de résidence principale doit respecter. Le décret du 6 juillet 2026 en publie de nouvelles versions pour :

• les locations vides ;
• les locations meublées ;
• les colocations à bail unique — un seul contrat signé par l'ensemble des colocataires.

Deux catégories restent en dehors : le bail mobilité, qui obéit à son propre régime, et les locations saisonnières — meublés de tourisme, chambres d'hôtes —, qui ne relèvent pas du bail d'habitation à usage de résidence principale.

② Ce que contiennent les nouveaux modèles

Une clause résolutoire, et un délai de six semaines

Les modèles intègrent désormais la clause résolutoire : la clause qui prévoit la résiliation de plein droit du bail en cas de non-paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie.

Cette clause ne se déclenche pas d'elle-même. La loi encadre strictement son effet : elle « ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». Autrement dit, il faut d'abord un commandement de payer délivré par commissaire de justice, puis six semaines sans règlement.

L'obligation de résidence principale, quand elle existe

Lorsqu'une obligation d'occuper le logement à titre de résidence principale s'applique — elle peut résulter du règlement de copropriété, d'un dispositif fiscal ou d'une servitude —, cette information doit désormais figurer dans le contrat. Le locataire sait ainsi, à la signature, ce que le logement l'engage à faire.

Le téléphone portable, facultatif

Le numéro de téléphone portable du bailleur et celui du locataire peuvent maintenant être indiqués dans le modèle. La mention reste facultative : personne ne peut exiger qu'elle soit remplie, d'un côté comme de l'autre.

③ Ce qui n'est pas nouveau — et qu'on va pourtant vous présenter comme tel

C'est le point que les résumés de cette réforme escamotent. L'obligation de faire figurer une clause résolutoire dans un bail d'habitation ne date pas du 1^er octobre 2026. Elle figure à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n^o 2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023 :

« Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Le décret de juillet 2026 ne crée donc pas cette obligation : il met les modèles réglementaires en conformité avec une loi vieille de trois ans. La nuance a son importance si l'on vous présente le 1^er octobre comme un durcissement : ce n'en est pas un.

Ce que doit contenir un commandement de payer

Puisque tout se joue sur ce document, autant savoir ce que la loi exige. À peine de nullité, le commandement de payer doit mentionner :

Ce que cela change de chaque côté

Si vous louez votre logement, rien à faire aujourd'hui. Au moment de signer un nouveau bail, vérifiez que le modèle utilisé est bien la version en vigueur, et lisez la mention relative à la résidence principale : elle peut vous interdire, par exemple, de sous-louer en meublé de tourisme.

Si vous êtes propriétaire bailleur — situation fréquente après 50 ans, qu'il s'agisse d'un complément de revenu ou d'un bien reçu en héritage —, veillez à utiliser le nouveau modèle pour toute signature ou tout renouvellement à compter du 1^er octobre. Les modèles antérieurs restent valables pour les contrats déjà conclus.